2018 年 04 月 06 日
房地產首購的價值
房價上漲速度明顯低於其他地區，也正因為如此，房地產投機活動較少，信貸增速也比較慢。但在這一輪房地產週期裡，房地產首購的價值及貸款金額都很高，土地或許也是被綁架了，即使沒有土地財政和政府壟斷，房價仍然會漲，即使扣除40%當中的一半，房價仍然不低。房價都大幅上漲，但是前後表現出不一樣的特徵，前僟輪週期典型特徵是普漲，房地產首購後來由於房地產體量較大，普漲特徵不明顯，局部地區的房價上升比較顯著。這實際上就是驅動力不足的表現。如果沒有源源不斷的流動性供應，將會逐步轉向多空勢力均衡的停滯狀態，這種狀態持續得越久，離投機者心理防線崩潰的時點就會越來越近，如果同時伴隨著信貸條件的收緊或者是其他資產市場的崩潰，房地產首購城市化達到一定程度就會出現逆城市化。就我國而言，我們尚處在城市化1.0向2.0過渡的階段，土地與房地產價格波動或許更多的還是需求側驅動的，但不可否認的是供給側起到了推波助瀾的作用。直到信貸出現緊縮，房地產首購迴圈難以繼續，便以暴力的方式回掃常態，但只要抵押品屬性存在，歷史還會重演。後依次下降，這樣就可以削弱滾雪球效應，使正回饋迴圈成一種衰減態勢，而不是放大態勢，最終趨向一種穩態。房地產首購銀行降低放貸標準和資產證券化的因素，即信貸高漲是供求雙方共同作用的結果，但是信貸造成的權利與義務是不對等的。銀行可以分享部分資產上升的資本利得收益，房地產首購也應該承擔部分價格下跌的損失，這樣一來，居民的還款負擔會隨著資產價格下跌而減少，降低投降式拋售的可能性。當然，以上只是提供了兩種理論構想，具體細節還需要因地制宜，因時制宜。2017年全年銷售金額約為3620億元，而2016年融創的業績是1506億元，銷售金額翻番。
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